Você viu a confusão sobre o imposto no aluguel? O ministro Fernando Haddad esclareceu que a nova cobrança não atinge a maioria dos locadores — atinge um grupo restrito. Para quem administra imóveis, vale também entender como a reforma tributária pode afetar empresas e grandes proprietários.
Quem será realmente afetado
A mudança não é automática. Serão impactados principalmente:
- Pessoas físicas com receita anual de locação acima de R$ 240.000 (R$ 20.000/mês) e que tenham mais de três imóveis distintos alugados.
- Quem vender ou ceder direitos sobre mais de três imóveis adquiridos há menos de cinco anos.
- Pessoas jurídicas que realizam locação, cessão onerosa ou arrendamento (serão contribuintes obrigatórias).
Para quem gere contratos, é importante rever também as garantias locatícias e entender direitos sobre caução e outros instrumentos de garantia: direitos e caução em contratos de aluguel.
Quando começa e qual o objetivo
A cobrança faz parte da reforma tributária e usa o novo sistema de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). As normas entram em vigor em 2026, com aplicação gradual até 2033.
O objetivo é substituir tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS e uniformizar a tributação sobre operações de bens e serviços. É recomendável acompanhar as outras mudanças fiscais previstas para 2026, que podem impactar a declaração e o planejamento: principais mudanças fiscais previstas para 2026.
Como o imposto será calculado
- Incide sobre o valor do aluguel ou da cessão onerosa, incluindo juros e correções monetárias.
- Ficam excluídos da base de cálculo tributos sobre o imóvel, emolumentos e despesas de condomínio.
- Haverá tratamentos diferenciados conforme o tipo de locação (residencial, comercial, curta duração).
Quem for obrigado a recolher deve evitar erros na apuração e na declaração — falhas podem gerar perda financeira e problemas com a Receita: cuidados para não errar na apuração tributária.
Regras por tipo de locação
- Locação residencial: tratamento mais favorável, com base de cálculo reduzida e dedução fixa de R$ 600 por mês para imóveis de interesse social.
- Locação comercial: tributada pelo novo sistema, porém com alíquota reduzida em relação à alíquota geral.
- Locação de curto prazo (até 90 dias): segue regras semelhantes à hotelaria, com redução na base de cálculo.
Por que o governo explicou publicamente
Houve desinformação nas redes sociais. O ministro esclareceu para limitar o impacto a grandes proprietários e operações empresariais, evitando alarmes entre pequenos locadores.
O que fazer se for afetado
- Revisar o portfólio e simular o impacto financeiro da nova tributação; prepare o planejamento societário e simuladores de fluxo a partir das novas regras da reforma: como se preparar para a reforma tributária.
- Consultar um contador ou consultor tributário para planejar estrutura societária e fluxo de receitas; atualizar procedimentos de declaração pode evitar erros comuns: orientações práticas para declarar tributos e como agir em caso de problemas com a fiscalização.
- Acompanhar as normas regulamentares que detalharão alíquotas e procedimentos práticos até 2026; mantenha acesso fácil às atualizações fiscais: ferramentas para consulta e acompanhamento de tributos.
- Avaliar alternativas financeiras com o uso de recursos como o FGTS para ajustar portfólio ou quitar dívidas, quando aplicável: uso do FGTS para imóveis e dívidas.
Conclusão
A nova cobrança sobre aluguéis existe, mas não atinge a maioria dos locadores. O foco é em grandes proprietários (mais de três imóveis e receita anual superior a R$ 240.000) e em operações empresariais.
A transição começa em 2026 e exige planejamento para quem administra portfólios maiores. Para medidas práticas de preparação e opções financeiras, considere consultar guias sobre a reforma e alternativas como o uso do FGTS: preparação para a reforma tributária e opções com FGTS.
Perguntas frequentes
- O imposto no aluguel é verdade?
Sim. A mudança está prevista como parte da reforma tributária. - Quem vai pagar esse novo imposto?
Proprietários com mais de três imóveis e receita anual acima de R$ 240.000 e pessoas jurídicas que realizam locação. - Como será a tributação para imóveis residenciais e comerciais?
Imóveis residenciais terão alíquota mais branda e dedução de R$ 600/mês. Imóveis comerciais terão alíquota reduzida em relação à geral. - E aluguéis de curto prazo (temporada)?
Para locações de até 90 dias há redução na base de cálculo, tratamento semelhante ao da hotelaria. - Quando começa e como será o cálculo?
Vigência a partir de 2026, com transição até 2033. Incide sobre valor do aluguel (incluindo juros e correção), excluindo condomínio e tributos sobre o imóvel.
