Você quer saber por que seu aluguel pode subir? Este texto explica a reforma tributária que entra em vigor a partir de 2026 e cria o IVA (dividido em CBS e IBS). Hoje, quem recebe aluguel como pessoa física paga só IRPF, mas a mudança pode levar alguns locadores a pagar o novo imposto.
A maioria dos proprietários com renda menor ou poucos imóveis deve continuar no IRPF; porém, pessoas jurídicas e grandes locadores terão regras diferentes — e, se o dono tiver que arcar com imposto maior, ele pode repassar o custo e o aluguel ficar mais caro.
Imposto no aluguel vai mudar! Afinal, quem paga essa conta?
Você viu a notícia: a reforma tributária muda a cobrança sobre aluguéis a partir de 2026. Vou explicar o que muda, quem pode ser atingido e como isso pode pesar no seu bolso — direto e objetivo.
Mudança no imposto do aluguel para pessoa física
Hoje, se você recebe aluguel como pessoa física, o imposto é o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). Com a reforma, parte da tributação sobre bens e serviços passa a ser feita pelo IVA (CBS IBS).
A boa notícia: a maioria dos locadores pessoa física continua no IRPF. Ficam sujeitos ao IVA, em geral, quem:
- Recebe mais de R$ 240 mil por ano em aluguel; ou
- Tem quatro ou mais imóveis alugados.
Se você se encaixa nesses casos, pode passar a ter cobrança do IVA sobre os aluguéis a partir de 2026. Prepare-se para emitir documentos diferentes, ajustar a contabilidade e, possivelmente, contratar ajuda contábil. Para verificar situações específicas e ver se você será afetado, consulte a matéria que ajuda a verificar se você vai pagar imposto no aluguel.
O que muda na cobrança de imposto para PJ que aluga imóveis?
Para empresas que alugam imóveis, a alteração é mais relevante. A proposta transfere tributos sobre bens e serviços para o IVA, mexendo na base de cálculo, na forma de recolhimento e nas regras de apuração.
Na prática, pode significar:
- Novo cálculo do imposto sobre o aluguel;
- Adaptação de sistemas e emissão de notas;
- Perda ou alteração de regimes especiais de tributação.
Se sua empresa aluga imóveis, converse com seu contador para entender o impacto e possíveis mudanças de faturamento. Além disso, é importante acompanhar alertas sobre ajustes na tributação municipal que podem afetar o custo total da propriedade, como possíveis aumentos no IPTU e no imposto de herança.
Aluguel vai ficar mais caro?
Pode — mas não é automático. Se o dono tiver aumento de custo tributário, uma resposta possível é repassar parte ao inquilino. Porém, a decisão depende do mercado e do contrato.
- Em mercados aquecidos, há mais chance de repasse.
- Em mercados frios, o locador pode absorver o custo para não perder inquilino.
- Contratos vigentes valem até o fim do prazo, salvo cláusula em contrário.
A regra é: mercado e contratos definem quanto da conta será transferido. Se houver necessidade de renegociação de garantias ou reajuste de condições, saiba também quais são seus direitos em relação à caução de aluguel e outras garantias.
Empréstimo de R$100 mil
Se a mudança apertar seu caixa, você pode considerar um empréstimo de R$100 mil — mas faça as contas:
- Quanto o imposto aumentará por mês no seu caso?
- Quanto custaria o empréstimo por mês (parcela, juros, prazo)?
- Há alternativas (parcelamento, venda de ativo, negociação com inquilino)?
Se o aumento for pequeno, o custo do empréstimo pode não compensar. Peça simulações no banco e compare opções antes de decidir.
Quem realmente paga a conta?
O imposto é cobrado do proprietário, mas o custo pode ser dividido:
- Proprietário arca com o imposto inicialmente.
- Proprietário pode tentar repassar parte ao inquilino.
- Mercado e contratos decidem quanto é efetivamente transferido.
Locador e inquilino devem avaliar lucro líquido e orçamento, respectivamente, e dialogar sobre ajustes.
Como se preparar hoje
- Procure seu contador para projeções e cenários.
- Revise contratos: veja cláusulas de reajuste e repasse de custos.
- Faça simulações de fluxo de caixa com a nova carga tributária.
- Avalie alternativas: migrar para pessoa jurídica (quando vantajoso), vender imóveis ociosos ou ajustar preços com planejamento.
- Acompanhe alterações no imposto predial local e possibilidades de isenção — por exemplo, veja o mapa de cidades com aumento confirmado do IPTU e opções para reduzir ou evitar cobranças, como o passo a passo para pedir isenção do IPTU ou onde solicitar isenção sem comprovar renda, conforme regras locais: onde solicitar isenção de IPTU sem comprovar renda e formas específicas, como a isenção por atestado médico, explicadas em como conseguir isenção do IPTU com atestado médico.
A regra pode ser ajustada até 2026; acompanhe as notícias e planeje com calma.
Conclusão
A reforma cria o IVA (CBS IBS) e começa a valer em 2026. Para a maioria das pessoas físicas com até R$240 mil por ano ou menos de quatro imóveis, pouca mudança — continuam no IRPF. Pessoas jurídicas e grandes locadores podem ver a carga aumentar. Se o imposto subir, o dono pode repassar parte e o aluguel pode ficar mais caro, dependendo do mercado e do contrato. Procure seu contador, revise contratos, faça simulações e não decida no calor do momento.
Perguntas frequentes
- O que muda no imposto sobre aluguéis a partir de 2026?
A reforma cria um IVA (CBS IBS) e altera a tributação de alguns aluguéis. Hoje, pessoa física paga principalmente IRPF. - Todos os proprietários vão pagar esse novo imposto?
Não. A maioria das pessoas físicas com até R$240 mil/ano ou menos de 4 imóveis deve continuar no IRPF. Grandes locadores e alguns casos de PF poderão ser incluídos no IVA. - Empresas (PJs) que alugam imóveis também serão afetadas?
Sim. A tributação para PJs muda e pode aumentar custos para empresas que fazem locação. - Isso significa que meu aluguel vai subir?
Pode. Se o dono pagar mais imposto e repassar o custo, o aluguel tende a aumentar — mas depende do mercado e do contrato. - Quando essas mudanças passam a valer?
A partir de 2026, com a entrada em vigor da reforma tributária; para mais detalhes sobre a implementação e explicações oficiais, reveja a explicação do ministro Haddad sobre a nova cobrança.
