ALERTA: Seu ALUGUEL pode AUMENTAR nos PRÓXIMOS MESES – Veja como se PREPARAR!

Você quer saber por que seu aluguel pode subir? Este texto explica a reforma tributária que entra em vigor a partir de 2026 e cria o IVA (dividido em CBS e IBS). Hoje, quem recebe aluguel como pessoa física paga só IRPF, mas a mudança pode levar alguns locadores a pagar o novo imposto.

A maioria dos proprietários com renda menor ou poucos imóveis deve continuar no IRPF; porém, pessoas jurídicas e grandes locadores terão regras diferentes — e, se o dono tiver que arcar com imposto maior, ele pode repassar o custo e o aluguel ficar mais caro.

Imposto no aluguel vai mudar! Afinal, quem paga essa conta?

Você viu a notícia: a reforma tributária muda a cobrança sobre aluguéis a partir de 2026. Vou explicar o que muda, quem pode ser atingido e como isso pode pesar no seu bolso — direto e objetivo.

Mudança no imposto do aluguel para pessoa física

Hoje, se você recebe aluguel como pessoa física, o imposto é o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). Com a reforma, parte da tributação sobre bens e serviços passa a ser feita pelo IVA (CBS IBS).

A boa notícia: a maioria dos locadores pessoa física continua no IRPF. Ficam sujeitos ao IVA, em geral, quem:

  • Recebe mais de R$ 240 mil por ano em aluguel; ou
  • Tem quatro ou mais imóveis alugados.

Se você se encaixa nesses casos, pode passar a ter cobrança do IVA sobre os aluguéis a partir de 2026. Prepare-se para emitir documentos diferentes, ajustar a contabilidade e, possivelmente, contratar ajuda contábil. Para verificar situações específicas e ver se você será afetado, consulte a matéria que ajuda a verificar se você vai pagar imposto no aluguel.

O que muda na cobrança de imposto para PJ que aluga imóveis?

Para empresas que alugam imóveis, a alteração é mais relevante. A proposta transfere tributos sobre bens e serviços para o IVA, mexendo na base de cálculo, na forma de recolhimento e nas regras de apuração.

Na prática, pode significar:

  • Novo cálculo do imposto sobre o aluguel;
  • Adaptação de sistemas e emissão de notas;
  • Perda ou alteração de regimes especiais de tributação.

Se sua empresa aluga imóveis, converse com seu contador para entender o impacto e possíveis mudanças de faturamento. Além disso, é importante acompanhar alertas sobre ajustes na tributação municipal que podem afetar o custo total da propriedade, como possíveis aumentos no IPTU e no imposto de herança.

Aluguel vai ficar mais caro?

Pode — mas não é automático. Se o dono tiver aumento de custo tributário, uma resposta possível é repassar parte ao inquilino. Porém, a decisão depende do mercado e do contrato.

  • Em mercados aquecidos, há mais chance de repasse.
  • Em mercados frios, o locador pode absorver o custo para não perder inquilino.
  • Contratos vigentes valem até o fim do prazo, salvo cláusula em contrário.

A regra é: mercado e contratos definem quanto da conta será transferido. Se houver necessidade de renegociação de garantias ou reajuste de condições, saiba também quais são seus direitos em relação à caução de aluguel e outras garantias.

Veja também:  NOVIDADE NO BOLSA FAMÍLIA! Confira o Calendário Atualizado com a Antecipação do Bolsa Família de Novembro!

Empréstimo de R$100 mil

Se a mudança apertar seu caixa, você pode considerar um empréstimo de R$100 mil — mas faça as contas:

  • Quanto o imposto aumentará por mês no seu caso?
  • Quanto custaria o empréstimo por mês (parcela, juros, prazo)?
  • Há alternativas (parcelamento, venda de ativo, negociação com inquilino)?

Se o aumento for pequeno, o custo do empréstimo pode não compensar. Peça simulações no banco e compare opções antes de decidir.

Quem realmente paga a conta?

O imposto é cobrado do proprietário, mas o custo pode ser dividido:

  • Proprietário arca com o imposto inicialmente.
  • Proprietário pode tentar repassar parte ao inquilino.
  • Mercado e contratos decidem quanto é efetivamente transferido.

Locador e inquilino devem avaliar lucro líquido e orçamento, respectivamente, e dialogar sobre ajustes.

Como se preparar hoje

  • Procure seu contador para projeções e cenários.
  • Revise contratos: veja cláusulas de reajuste e repasse de custos.
  • Faça simulações de fluxo de caixa com a nova carga tributária.
  • Avalie alternativas: migrar para pessoa jurídica (quando vantajoso), vender imóveis ociosos ou ajustar preços com planejamento.
  • Acompanhe alterações no imposto predial local e possibilidades de isenção — por exemplo, veja o mapa de cidades com aumento confirmado do IPTU e opções para reduzir ou evitar cobranças, como o passo a passo para pedir isenção do IPTU ou onde solicitar isenção sem comprovar renda, conforme regras locais: onde solicitar isenção de IPTU sem comprovar renda e formas específicas, como a isenção por atestado médico, explicadas em como conseguir isenção do IPTU com atestado médico.

A regra pode ser ajustada até 2026; acompanhe as notícias e planeje com calma.

Conclusão

A reforma cria o IVA (CBS IBS) e começa a valer em 2026. Para a maioria das pessoas físicas com até R$240 mil por ano ou menos de quatro imóveis, pouca mudança — continuam no IRPF. Pessoas jurídicas e grandes locadores podem ver a carga aumentar. Se o imposto subir, o dono pode repassar parte e o aluguel pode ficar mais caro, dependendo do mercado e do contrato. Procure seu contador, revise contratos, faça simulações e não decida no calor do momento.

Perguntas frequentes

  • O que muda no imposto sobre aluguéis a partir de 2026?
    A reforma cria um IVA (CBS IBS) e altera a tributação de alguns aluguéis. Hoje, pessoa física paga principalmente IRPF.
  • Todos os proprietários vão pagar esse novo imposto?
    Não. A maioria das pessoas físicas com até R$240 mil/ano ou menos de 4 imóveis deve continuar no IRPF. Grandes locadores e alguns casos de PF poderão ser incluídos no IVA.
  • Empresas (PJs) que alugam imóveis também serão afetadas?
    Sim. A tributação para PJs muda e pode aumentar custos para empresas que fazem locação.
  • Isso significa que meu aluguel vai subir?
    Pode. Se o dono pagar mais imposto e repassar o custo, o aluguel tende a aumentar — mas depende do mercado e do contrato.
  • Quando essas mudanças passam a valer?
    A partir de 2026, com a entrada em vigor da reforma tributária; para mais detalhes sobre a implementação e explicações oficiais, reveja a explicação do ministro Haddad sobre a nova cobrança.

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