Você está confuso sobre o imposto no aluguel? O ministro Fernando Haddad explicou nas redes sociais como vai funcionar a nova cobrança — para uma análise do anúncio, veja a cobertura sobre Haddad e a nova cobrança do imposto no aluguel.
Resumo rápido
- Incidência: só proprietários com carteira grande ou receitas elevadas.
- Limite de isenção: até 3 imóveis e até R$ 240.000,00 anuais, na maioria dos casos.
- Período de transição: 2026 a 2033.
- Tributos substituídos: PIS, COFINS, ICMS e ISS serão substituídos pelo IBS e pela CBS.
- Principais benefícios: dedução de R$ 600 mensais para residencial; redução de base para aluguel por curta temporada.
O que muda com a reforma tributária
A partir de 2026 o setor imobiliário será tributado por dois novos tributos — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — com transição gradual até 2033. Esses tributos substituirão PIS, COFINS, ICMS e ISS, conforme esclarecido pelo governo. Para entender o impacto mais amplo da proposta, veja também como a reforma tributária pode mudar a rotina das empresas.
Quem será obrigado a pagar?
- Pessoas físicas: obrigadas se, no ano anterior, as receitas de aluguel, cessão onerosa ou arrendamento superarem R$ 240.000,00 (valor atualizado pelo IPCA) e se essas receitas vierem de mais de três imóveis distintos. Também entram na regra quem vender ou ceder direitos sobre mais de três imóveis comprados há menos de cinco anos.
- Pessoas jurídicas: empresas que atuam em locação, cessão onerosa ou arrendamento serão contribuintes obrigatórias — veja orientações sobre como se preparar para as mudanças tributárias se você atua no setor.
Alíquotas, deduções e tipos de locação
- Locação residencial: alíquotas reduzidas e dedução fixa de R$ 600 por mês na base de cálculo, para proteger locações de interesse social.
- Locação comercial: alíquotas menores que a geral, com corte significativo.
- Curta duração (até 90 dias): base de cálculo reduzida em 40%; tributação aproximada à da hotelaria — para locadores por temporada é importante revisar regras sobre caução e garantias, como discutido em direitos e caução no aluguel.
Como será calculado o imposto
O imposto incidirá sobre o valor do aluguel ou da cessão onerosa, incluindo juros e atualização monetária. Não entram na base de cálculo tributos e emolumentos sobre o imóvel nem despesas de condomínio. Se tiver dúvidas sobre erros na declaração que podem afetar seu pagamento, confira orientações semelhantes às de erros no imposto de renda e como evitá-los.
Impacto e transição
Segundo o Ministério da Fazenda, a maioria dos locadores ficará isenta — a mudança mira proprietários com carteiras maiores ou receitas elevadas. A longa transição (2026–2033) busca dar tempo para adaptação do mercado e dos contribuintes.
Perguntas frequentes (FAQ)
- Vou pagar imposto se eu tiver só um imóvel alugado?
Na maioria dos casos, não. Quem tem até 3 imóveis e receita anual até R$ 240.000,00 deverá ficar isento. - Quem será obrigado a pagar?
Pessoas físicas com mais de 3 imóveis e receita anual acima de R$ 240.000,00; quem vender/ceder mais de 3 imóveis comprados em menos de 5 anos; e empresas do setor imobiliário. - Como será feito o cálculo do imposto?
Incide sobre o aluguel (com juros e correção). Haverá alíquotas reduzidas por tipo de locação e dedução fixa de R$ 600/mês para residenciais. - Quando as novas regras começam a valer?
A transição começa em 2026 e vai até 2033. IBS e CBS substituirão PIS, COFINS, ICMS e ISS. Há também discussões sobre mudanças no imposto de renda que podem afetar 2026 — veja análises sobre possíveis alterações em imposto de renda para 2026. - E o aluguel por temporada (curto prazo)?
Para locação residencial de até 90 dias há redução de 40% na base; regras semelhantes às aplicadas à hotelaria.
