Se você aluga imóvel ou recebe renda com aluguel, fique atento: a reforma tributária vai mudar como os impostos são cobrados. Hoje quem é PF paga só IRPF sobre o aluguel. Com a mudança entra o IVA, formado pela CBS e pelo IBS. Empresas que alugam — as PJ — terão regras diferentes.
A maior parte dos locadores PF, especialmente quem tem renda de aluguel mais baixa ou poucos imóveis, deve continuar pagando só IRPF. Mas quem se encaixar nos novos critérios pode ver a conta subir — então você pode acabar pagando mais no aluguel. Para mais detalhes, veja as explicações do ministro sobre a nova cobrança no aluguel.
- Reforma tributária muda a cobrança de impostos sobre aluguéis
- A maioria dos locadores pessoa física continuará pagando só o Imposto de Renda
- Algumas pessoas físicas passarão a pagar um novo imposto chamado IVA (CBS IBS)
- A tributação de empresas que alugam imóveis será alterada
- Proprietários podem repassar o aumento de imposto e elevar o valor do aluguel
Imposto sobre aluguel muda em 2026: entenda o que isso significa para você
A partir de 2026, a reforma tributária altera como os impostos sobre aluguéis são cobrados. Quem recebe renda de aluguel verá regras diferentes dependendo se a cobrança é feita em nome de pessoa física (PF) ou pessoa jurídica (PJ). O novo sistema introduz o imposto sobre valor agregado (IVA), formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Quem será afetado?
Se você é pessoa física e aluga imóveis, a maioria não terá mudança imediata. Quem recebe até R$ 240 mil por ano em aluguéis ou possui menos de quatro imóveis locados continuará pagando apenas o IRPF sobre esses rendimentos.
Por outro lado, se a sua renda de aluguel superar R$ 240 mil anuais ou se você tiver quatro ou mais imóveis para locação, a cobrança do novo IVA poderá incidir sobre os valores recebidos — confira orientações sobre como saber se você será tributado pelo novo regime.
E os proprietários que são empresas?
Se você administra aluguel por meio de pessoa jurídica, a reforma altera a forma de tributação. Empresas que trabalham com locação de imóveis tendem a ser tributadas sob as novas regras do IVA, o que muda a base e o cálculo do imposto. Autoridades e analistas dizem que essa mudança impacta diretamente modelos de negócio voltados à locação e pode apertar margens — veja orientações sobre como empresas devem se preparar para a reforma.
O aluguel vai subir?
A decisão final sobre o preço do aluguel é do locador. Se o novo regime aumentar a carga tributária do proprietário, é possível que parte dessa elevação seja repassada ao inquilino. Especialistas afirmam que os reajustes dependerão de cada contrato e do mercado local. Além do IVA, aumentos de tributos municipais, como o IPTU, também podem pressionar os valores — há relatos de municípios que já anunciaram elevações, o que pode influenciar o custo total de quem aluga (aumento de IPTU em algumas cidades).
O que você deve fazer agora
- Revise contratos de locação e simule cenários com o novo imposto. Considere, por exemplo, cláusulas sobre garantias e caução ao revisar acordos — entenda melhor seus direitos sobre caução e garantias locatícias.
- Consulte um contador ou advogado para projetar impactos na sua renda ou no seu negócio.
- Acompanhe atualizações legislativas e análises de mercado para ajustar preços e planejamento fiscal; é importante ficar de olho na tramitação e nas possíveis isenções debatidas pelos parlamentares (informações sobre tramitação e isenções discutidas).
- Simule cenários de repasse ao inquilino e avalie o efeito do contexto econômico (taxas de juros e demanda do mercado), já que esses fatores influenciam a capacidade de repassar custos.
Conclusão
A reforma tributária muda a cobrança sobre aluguéis a partir de 2026. Se você é pessoa física (PF), a maioria continuará pagando só IRPF, mas quem tiver renda com aluguel acima de R$ 240 mil/ano ou quatro imóveis ou mais pode passar a ter o IVA (CBS IBS).
Se você é pessoa jurídica (PJ), a tributação tende a seguir o novo regime do IVA, o que pode pressionar margens e levar ao repasse do custo ao aluguel. Faça as contas, revise contratos e consulte especialistas. Também vale acompanhar o cenário econômico mais amplo, como o comportamento dos juros, que afeta financiamento e demanda (cenário atual de juros reais).
Perguntas frequentes
- Quem vai pagar a nova cobrança sobre aluguel?
A maioria dos locadores pessoa física continua pagando só IRPF. Mas quem tiver renda de aluguel acima de R$ 240 mil/ano ou mais de quatro imóveis pode passar a pagar o novo IVA. - O que muda para pessoa física (PF)?
A partir de 2026 parte da tributação sobre aluguéis pode migrar para o IVA (CBS IBS) se você exceder os limites de renda ou quantidade de imóveis. - O que muda para pessoa jurídica (PJ) que aluga imóveis?
Empresas que alugam serão, em geral, tributadas pelo IVA, o que altera base e cálculo do imposto e pode aumentar a carga fiscal do negócio. - O aluguel vai ficar mais caro para o inquilino?
Pode. Se o proprietário tiver aumento da carga tributária, ele pode repassar parte ou todo o aumento no valor do aluguel, dependendo do mercado e do contrato. - Quando a reforma começa a valer e o que é o IVA?
A nova cobrança entra em 2026. O IVA é composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
